不動産に「ローン残債」がある場合、売却できるか不安に感じる方もいるでしょう。
ここでは、「ローン残債」がある不動産の売却を検討中の方に向けて、「抵当権」とはなにか、 「ローン残債」があっても売却する方法と注意点をご紹介します。
「ローン残債」がある不動産売却～抵当権とは～
抵当権とは、住宅ローンを組むときに購入する不動産を担保にする権利のことです。
抵当権を設定された不動産は、住宅ローンの契約者が住宅ローンを返すことができなくなったときに、住宅ローンを融資している債権者によって売却されます。
抵当権を設定されている不動産は権利を抹消しない限り自分では売却できないため、所有権を買い手に移転する前に住宅ローンを完済する必要があります。
抵当権を抹消する手続きは、住宅ローンの名義人本人がおこなうことも、司法書士に依頼することもできます。
「ローン残債」がある不動産売却～売却する方法～
ローンが残っている不動産を売却する場合、状況によって売却する方法が異なります。
アンダーローンの場合
不動産の売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、抵当権を抹消するためにローン残債を売却代金で一括返済して、不動産を売却します。
同じ家に住みたい場合は、所有権が新たなオーナーに移ってしまいますが、売却代金が手に入るかつ、借りるという形で同じ家に住み続けられる「リースバック」というものもあります。
ただし、「リースバック」を出来るような物件は需要がある都会なので、日田みたいな田舎は無理です。媒介契約結ぶために「釣り」の道具みたいな存在かな？というイメージです。
オーバーローンの場合
売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、自己資金を調達して売却代金とローン残債の差額分を補い、ローン返済によって抵当権を抹消し不動産を売却します。
自己資金が必要分調達できない場合でも、住み替えであれば「住み替えローン」を利用できます。
住み替えローンでは、新しいローンに返済しきれないローンを上乗せして組むことができます。
しかし、金利が高いなどのリスクもあるので慎重に検討してください。
ほかにも、ローン返済が滞っている場合は、ローンを契約している金融機関の了承を得て「任意売却」を検討しましょう。
ローン残債の有無に関わらず、「抵当権」を抹消してもらうことが可能ですが、いわゆるブラックリストにのってしまいます。
「ローン残債」がある不動産売却～売却するときの注意点～
ローン残債がある不動産を売却するときには、ローン残債を売却代金や自己資金で支払うことができるのかが重要となります。
上記でも述べたように、「住み替えローン」や「任意売却」はリスクがあります。
自己資金が少ない場合、売却代金を正確に把握する必要があるため、家を売ったあとに新居を購入する「売り先行」がおすすめです。
また、売却する不動産の価値がどの程度か把握しておくことも大切です。
とくに日本は築年数が浅いほうが人気が高いため、たとえば木造の一戸建ては築15年を超えると、建物部分の価値はないと言えるでしょう。
まとめ
「ローン残債」がある不動産売却は、アンダーローンかオーバーローンかで売却方法が大きく異なります。
オーバーローンの場合はリスクを伴うため、注意しましょう。
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