今回は土地の査定について解説します。
土地の査定方法としてはどんなものがあるのかをご紹介したうえで、前面道路や形状が土地の査定額におよぼす影響について解説しますので、土地売却の際に参考にしてください。
土地の査定方法である公的評価を参考とした方法や取引事例比較法
土地の査定方法としては、公的評価を参考とした方法や取引事例比較法などがあります。
公的評価には、国土交通省が公表している全国約26,000地点の公示地価や、各都道府県が調査して国土交通省が取りまとめ公表している全国約21,000地点の基準地価を参考にして査定する方法。
また、国税庁が公表している相続税路線価などを参考とした査定方法などがあります。
そして取引事例比較法とは、物件条件が類似した近隣の成約事例の取引価格を参考とした査定方法で、この査定方法で出された価格は「実勢価格」などとも呼ばれます。
似た場所でも価値が違う！土地の前面道路が査定額におよぼす影響
土地の査定方法として使われる公的評価や取引事例比較などをよく調べてみると「場所は似たようなものなのに、かなり評価額や取引価格が違う」という状況があるケースを見かけると思います。
その原因のひとつとして挙げられるのが「土地に接している前面道路」です。
「前面道路と接している間口が広い」「前面道路の幅員が広い」「前面だけでなく側面も道路に接している角地である」といった場合は、前面道路の間口や幅員が狭い土地、角地でない土地と比べて高く評価されます。
ちなみに、間口2m未満・幅員4m未満という土地は価値が低くなるどころか法的な「接道義務」を満たしていません。
セットバックなどの方法をとらないかぎり住宅などの建築は不可能となりますので安くても手を出さないほうが良いでしょう。
似た場所でも価値が違う！土地の形状が査定額におよぼす影響
土地に関して「似たような場所なのに評価額や取引価格が違う」という状況を引き起こす大きな原因としては、前面道路の他にもうひとつ「土地の形状」というのも挙げられます。
土地の形状で良い査定が出されるのは正方形や長辺と短辺の差が少ない長方形など、形が整った「整形地」です。
これに対して、折れ曲がったような形状の土地や三角形や台形の土地・旗竿地などの「変形地」は、建物が建てられない「無駄な部分となってしまう土地」が多いため、整形地よりも査定額が下がってしまいます。
たとえば「ほぼお隣さん」という位置関係でも、道路に接している出入り口部分が細長い旗竿地は、お隣の整形地と比べて低く査定されてしまうのです。
まとめ
今回は土地の査定についていろいろ解説しました。
土地の査定方法について解説しましたが、大分県日田市エリアの土地売却をご検討なら、ぜひ弊社にご相談ください！
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